地王隐遁，地方政府何以为生——道勤社会关注

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摘自21世纪经济报  作者：朱大鸣

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最近一段时间，土地市场开始降温，昔日经常充斥于媒体的“地王”终于销声匿迹了。而数据也显示土地市场开始趋冷：中国土地勘测规划院日前公布的2010年全国主要城市地价监测报告显示，第二季度全国105个主要监测城市地价涨幅进一步趋缓，商业、居住、工业地价较上一季度分别下降0.36、1.24、0.53个百分点，居住地价增幅下降幅度最大。

2008年末到2009年初，土地市场也是一片低迷，退地潮和土地流拍不断，地方政府的财政压力很大，而在地价低迷的阴影下，房价有所松动。如今，土地市场又开始重演两年前的旧幕，不禁令人浮想联翩。

为什么会出现地王，地王与“捂地”为何同时出现？土地具有稀缺性、地域性和整体性，土地又垄断在政府手中，这些共同决定了土地在一定的时间内，供给是有限的。但房地产的各类需求太旺，这就决定了土地价格总趋势是向上的。而价高者得之的模式，驱使地方政府总是期望能够卖出高价。这就是地王为什么会一再出现的原因，而“捂地”则是因为土地几乎年年涨，而且能够获得土地升值的好处。而且，从重置成本角度来说，土地的垄断形成的“高价面粉”，城市建设用地严重不足产生了强烈的危机感，使得开发商不得不存粮食以便心中不慌。但是，为何最近地王匿迹了，有三个原因。其一，土地供应量大增，平抑了地价；其二，紧缩的信贷政策卡住了央企拿地的冲动和能力；其三，楼市新政确实起到了“震慑”的效用，市场预期向下，地价高得大多数开发商都难以玩下去了。

土地市场降温，假如出现长期性萧条，情形可能就会变化了。如果达到这种地步，那么就有几个问号等待事实解决。

第一，清理地方债务平台，地方债危机警报没有解除。失去土地财政支撑的地方政府和地方经济该如何有效的实施“积极的财政政策”和“扩大内需”。土地不仅仅是生产资料，还是地方引资的法宝，失去了这个法宝的地方政府该怎么办？区域经济该怎么办？

第二，既然新政要求地方多建保障房，没有土地出让金和名目繁琐的房地产税收，这些要求会不会仅仅成为纸上文章？

第三，当前经济形势极为不确定，现在政策只能摇摆不定，那么，万一经济形势直转急下，已经降温的土地市场更是雪上加霜，届时，我们的地方大员该如何面对这种既要下米又要种粮的局面？地方会不会再出现新一轮的松动政策，以便度过难关？

土地市场硬着陆，确实是一个非常大的难题，可能诱发一系列的政府性难题，这些都值得我们认真对待，主要还是增加土地供应量，一方面使得地方有序的进行经济建设，另一方面，平抑土地价格从而平抑房价。地价是该降了，因为地价是房价上涨的一个重要的推手。

住房开发过程，土地是一切的基础，开发企业首先拿地形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成新建房地产的成本价格:土地价格+建设成本+利润。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成真正的新建房地产的交易价格，且这个价格一般都高于其成本价格。既然政府要遏制房价甚至降低房价，地价不降下来，房价也不会水落石出。况且，去年手握大量信贷的央企，已经将土地市场变成了盐碱地，很多开发商根本就玩不起了。央企垄断房地产市场的局面已经开始形成，垄断的土地再加上垄断的房企，就是去年房价比以前更涨得更狠的重要原因。

很多人将笔者看成死对头，其实不然。我们只是实事求是的预测市场的走势，唯有实事求是，才不至于出现严重误判，从而误导各类需求者。我们确实希望房价能够有一定幅度的调整，以便促成成交，但现实是，房价在现阶段，没有大幅度调整的基础，一些人的预期太高了，甚至要求市场调整幅度达到30%——50%，这在当前，几乎是不可能的。假设真得是这样了，我们就等着更多的困难降临了。

虽然最近看不见地王了，但土地市场依然在高位盘整，甚至还有向上的动能，但我们确实希望地价降下来，房价降下来，开发商不都是追求高房价的，多数人是冲着利润而来的。欧洲政府的债务危机方兴未艾，我们的地方政府该如何度过难关，是“喜见地王销声匿迹”之后我们该怎么办的一个难题。但这是我们必须直面的，因为我们的地方政府不可能总是指望土地生金蛋来过日子。

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