房地产调控为何必须“封顶”——道勤社会关注

摘自第一财经日报

【成都道勤管理顾问服务有限公司推荐阅读】

十年来最为严厉的房地产调控已经进行了一个季度。各种声音和议论也多了起来，如强调房地产对经济增长的带动性和地方财政的重要性；强调买房也是一种人权，不应受到特别限制；和房地产关联密切的一些行业如钢铁业价格的走低，也被看成调控带来的不利影响。所有这些，让不少人生出“调控将有所变化”的预期。

上述声音不应忽略，但我们认为，在对房地产市场存在的问题以及调控方略没有深入研判，没有进行长期化思考之前，不应该改变目前已经确立的调控方向和基本框架，更切忌轻言放松。

在我们看来，中央之所以严厉调控房地产市场，最根本的症结在于，房价过快上涨导致民怨沸腾，影响到人民的幸福感，影响到城市化的未来进程，影响到中国这样的发展中国家兼人口大国所必须坚持的“立足实业，立足就业”的经济大方略。

长期以来，中国房地产业的主流舆论是“下要保底，上不封顶”，即主要依靠政府解决保障性住房问题（保底），而对商品房市场，则应按市场规律自然发展，不应干预房价高低。房价高，只要有人买，也是为纳税多做贡献。在这一舆论下，“底”和“顶”似乎是两个不相干的体系，各归其主，各自发展，相安无事。

但是，事实究竟如何？只要直面现实，就会发现，“顶”和“底”存在着某种内在联系，不对“顶”进行调控，保底也很难做好；同时，房地产市场上主要的利益群体对于“顶”的兴趣偏好远远高过对于“底”的关心投入。就拿政府来说，本来，其主要职责是提供公共产品，具体到住房领域，其主要职责在于造福民生，尤其是保障中低收入阶层的安居需要。但是，从国土部公布的各地对于保障性用地的供应和开发情况来看，大部分城市在这方面都不能达标。相反，地方政府对于高价供地都形成了一种路径依赖。

在我们看来，不调控“顶”，“底”的问题也很难解决好。

第一，房地产市场本身具有“外部性影响”，或者叫“价格溢出效应”。和那些奉行“零和游戏规律”的市场不同，在“零和游戏”中（设想一下赌场），有输有赢，但输赢结果和游戏之外的人无关，而房地产市场中，如果一个城市的“顶”不断被抬高炒高，则该城市所有区域的房价都会“水涨船高”。正如我们在各城市看到的，某个板块房价从1万涨到2万，接着就会逐渐向别的板块蔓延，推高整个价格体系。当富人们热衷于资产升值的游戏时，对社会夹心阶层和低收入者来说，其有限的购买力越显匮乏，内心的矛盾和压力自然会上升。

第二，房地产市场的“顶”是如何升高的呢？对房地产稍有了解，且稍有良知的人都会承认，其中的主要原因在于，把房地产当成资产来投资投机的现象十分普遍，开发商囤积居奇，中介机构火上浇油，特权阶层贪婪谋私，各种调控如同过场，最终，“投资房地产是致富捷径”，“囤积房地产是投资良方”，变成一种集体无意识。谁不多买套房子，谁不炒房子，谁不住大房子，谁不追逐豪宅，就在事实上变成无产阶层、少产阶层，因而趋于“相对贫困化”。这种一切向钱看，一切为资产的“交易驱动型买房文化”，其对整个社会的劳动价值观、理性消费观、平衡生活观的伤害，都是十分巨大的。那些资产大户，不会因其名下有几十套房产就增益人生幸福，但却因其囤积效应推高了价格，使得别人更不幸福；那些盲目跟进的“房奴”，不会因为住上了豪宅就更加快乐，但却以让自己当期消费萎缩，反而更加焦虑；而社会中低收入者和农民工，越来越把城市里的房子看作一种“异己”的力量，徒增痛苦。

我们无意反对市场化，我们认为由市场配置资源无论就效率还是就结果来说，都远胜于政府大包大揽。但是，我们强烈呼吁，在中国房地产市场的一些基本原则上，必须有“封顶之道”。所谓“封顶”，不是去干预某个地方某个楼盘的具体价格，而是要确立坚决遏制不合理需求的若干原则。

例如，在我们的城市，在那些大自然的恩赐之地如江边海边，难道就不能不用做房地产开发而用于公共用途，留给子孙后代吗？！

又如，我们能否就“一个家庭拥有多少套住房以上即为不合理需求”进行讨论和界定？一人一套行不行？超过之后则不得再购买住房，如要购买，必须先将现有住房卖掉。对那些已经存在的“不合理需求”的现实，甚至可以考虑要求其在一定期限内必须出售（该期限内可以调低交易税，过了期限则大幅度提高交易税）。社会应该有一种文化，不是囤积资产越多越光荣，尤其是凭借特权囤积资产，应被当成一种可耻现象。

我们知道这些建议或许难成事实，但我们希望借此表明一种价值立场，那就是，中国应该也必须成为一个健康的、立足实体经济、居住需求理性化的国家，而不是一个放任的、“投机资产依赖型”、由特权阶层主导市场“顶部”的国家。应该有一种制度和文化的激励与约束，让人人感到劳动光荣、创业光荣、创新光荣、承担责任光荣，而绝不是投机者得利、取巧者致富。

如果我们不向盘踞在市场“顶部”的利益群体发出强烈的信号，那么，他们总会以各种各样貌似合理的理由，继续不合理需求的膨胀。如此下去，房地产调控也难以逃脱调一调，控一控，接着再疯涨的命运。只有对投机者、对投机文化坚决“封顶”，才能从根本上改变市场预期，才能使市场变成一个正常的、理性的、健康的市场。

或许有人说，房地产投资热是流动性丰富的必然结果，此处控制也会流到别处。这确为现实，但是，两害相权取其轻，我们宁可这些流动性流到收藏市场上，也不愿意投机热潮流到房地产市场上。原因很简单，某些富豪多些收藏并不影响其他人的生活感受。而炒作推高、被不合理需求引领的房地产注定是一个扭曲的，影响大多数人幸福感的市场。

不要被那些蠢蠢欲动的披着合理外衣的不合理需求所诱惑和诱导。让我们用对时代负责、对社会负责的长远考虑，用符合每个人内心深处真正快乐的那些价值观，来牵引我们，引领我们，走向一个健康的未来。

【成都道勤管理顾问服务有限公司推荐阅读】